서울시가 재개발·재건축 활성화를 위해 용적률 제한 등 규제를 대폭 완화한다. 제한 때문에 사업성이 떨어지는 지역의 개발을 촉진하기 위한 특단책이다. 시 정비사업의 방향성을 구체화할 도시계획 청사진을 대거 손본 것은 2015년 박원순 시장 시절 ‘2025 기본계획’이 수립된 이후 9년 만이다.
서울시는 30일 향후 5년간 정비사업의 방향성을 담은 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획’을 공개했다. 시가 구상한 새로운 도시계획은 규제 완화를 통해 재건축·재개발 사업 효율을 극대화하고, 인센티브를 확대해 시민 생활과 밀접한 공공·친환경 인프라를 구축하는 것을 뼈대로 한다. 한병용 서울시 주택정책실장은 “그동안 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 숨통을 틔울 것으로 기대된다”고 말했다.
우선 1종 일반 주거지역의 허용용적률을 최고 150%에서 200%로 상향한다. 높이(층수) 제한은 기존 필로티 포함 4층 이하였지만 6층 이하로 완화했다. 2종 일반 주거지역의 기준 용적률 대비 허용되는 용적률은 10%포인트 높았지만 20%포인트로 상향 조정했다. 준공업지역은 법정 최대 용적률인 400%까지 받을 수 있게 됐다. 사업성 하락을 막기 위해 용도지역이 1단계 올라갈수록 비례해 올라가는 공공기여 비율은 10%로 고정했다.
‘사업성 보정계수’도 새로 도입된다. 사업성 보정계수는 서울시 평균 공시지가를 재개발·재건축하려는 구역의 공시지가로 나눈 값이다. 시는 지가가 낮은 곳의 보정계수를 최대 2.0까지 적용했다. 지가가 낮을수록 계수가 올라 분양주택의 비율이 커지면 사업성을 끌어올릴 수 있을 것이란 계산이다. 현재 20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’를 최대 40%까지 늘렸다.
이미 현행 조례나 허용용적률을 초과해 건축돼 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 ‘현황용적률’을 기준용적률(재개발) 또는 허용용적률(재건축)로 인정하는 방식으로 사업성을 보전해 준다. 다만 사업성 보정계수와 현황용적률 인정 모두가 적용되는 단지의 경우 사업성을 개선해 주는 두 가지 방안 중 더 유리한 한 가지만 선택할 수 있다.
시는 또 정비사업 시 허용용적률의 인센티브 항목을 6개에서 12개로 대폭 확대했다. 보행로나 돌봄 서비스를 비롯한 공공 인프라를 설치하는 등 정해진 요건을 채우면 허용용적률을 높여주겠다는 것이다. 친환경 건축물을 짓거나 안전시설을 확충해도 인센티브를 제공한다.
시는 내달 13일까지 기본계획에 대한 주민 공람을 진행한 뒤 서울시의회 의견을 종합해 9월 최종 고시할 계획이다.
송태화 기자 alvin@kmib.co.kr
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