지난해 4분기 한국의 실질 주택가격이 1.7% 가량 떨어지며 14분기 연속 하락했다는 국제기구 통계가 나왔다. 실질 주택가격은 물가 상승분을 제거한 집값을 말한다. 서울과 수도권 일부 핵심지의 상승세에도 전국 기준으로는 집값보다 물가가 더 빠르게 오르는 흐름이 장기간 이어지고 있다는 뜻이다.
22일 국제결제은행(BIS)과 한국은행에 따르면 지난해 4분기 한국의 실질 주거용 부동산 가격은 1년 전보다 1.66% 하락했다. 전 분기(-1.56%)에 비해 낙폭을 더 키웠다. 2022년 2분기 3.8% 상승에서 3분기 0.5% 하락으로 전환한 뒤 지난해 4분기까지 14분기 연속 내림세다.
실질 주택가격 하락이 곧 집값 자체의 하락을 뜻하는 것은 아니다. 물가 변동을 반영하지 않고 시장에서 형성된 집값을 뜻하는 명목 주택가격은 오름세다. BIS 자료를 보면 한국의 명목 주택가격지수는 지난해 4분기 143.67로 전 분기(142.85)보다 상승했다. 이 지수는 2010년 평균값 100을 기준으로 나타낸 것이다. 143.67은 지난해 4분기 한국의 평균 주택가격 수준이 2010년보다 약 43.7% 높다는 의미다.
다만 물가 상승분까지 고려하면 그림은 달라진다. 실질 주택가격은 명목 집값에서 소비자물가 상승분을 제외해 계산한다. 쉽게 말해 집값이 1% 올랐더라도 같은 기간 생활물가가 3% 오르면 집의 실질 가치나 구매력은 오히려 떨어진 것으로 본다. 최근 한국 주택시장은 겉으로 드러나는 가격은 올랐지만, 물가를 감안한 실제 가치 기준으로는 약세를 이어가고 있다는 설명이 가능하다.
예를 들어 5년 전 10억원이던 집이 현재 11억원이 됐다고 가정해보자. 겉으로 보면 집값은 오른 셈이다. 하지만 같은 기간 물가가 15% 올랐다면 얘기는 달라진다. 집값이 상승하긴 했지만, 실질 가치는 오히려 낮아진 것으로 볼 수 있다. 집을 팔아도 예전만큼 다른 자산을 사거나 소비를 하기 어려워졌다는 의미다.
한국의 주택 실질 가격 하락세는 물가 상승과 더불어 서울과 비수도권 사이 집값 양극화도 반영한 것으로 보인다. 실제 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 기준 전국 집값 상위 20% 아파트 평균 가격은 13억4296만원, 하위 20% 아파트 평균 가격은 9292만원으로 집계됐다. 상위 20% 아파트 한 채를 사려면 하위 20% 아파트 14.5채를 팔아야 하는 셈이다.
5분위 가격을 1분위 가격으로 나눈 ‘5분위 배율’은 14.5로 2012년 1월 관련 통계 집계 이후 가장 높았다. 민간 통계인 KB부동산 집계에서도 지난해 전국 5분위 배율은 12.8로 2008년 12월 이후 최고치를 기록했다.
한은도 지난해 6월 발표한 ‘주택시장 양극화의 경제적 영향’ 보고서에서 수도권과 지방의 집값 양극화를 심각한 문제로 지적했다. 한은이 서울 등 주요 도시 주택가격과 전국 주택가격의 누적 상승률을 비교한 결과, 2013년 12월부터 지난해 5월까지 서울과 전국 간 주택가격 상승폭 격차는 69.4%포인트였다. 이는 중국(49.8%포인트), 일본(28.1%포인트), 캐나다(24.5%포인트) 등 주요국보다 훨씬 높은 수준이다.
박세환 기자 foryou@kmib.co.kr
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