김용범 청와대 정책실장은 “주택시장 문제는 가격 수준이 아니라 신용 구조에 있다”며 “금융 건전성을 지탱하는 방향으로 주택시장 구조를 재편해야 한다”고 밝혔다.
김 실장은 22일 자신의 페이스북에 수도권 아파트와 비거주 다주택 매입 과정에서 투자 목적 담보대출과 전세금 등 이른바 ‘레버리지’ 의존도가 높은 현재 시장 구조를 언급하며 “이 구조가 과연 지속 가능한가”라고 반문했다. 그러면서 주택시장을 ‘신용을 매개로 확장과 수축을 반복하는 자산시장’으로 규정했다. 특히 비거주 다주택 매입의 경우 “가격 상승기의 수익은 개인에게 귀속되지만 하락기에는 금융 건전성 저하를 통해 위험이 사회 전체로 전이될 수 있다”며 “수익은 개인에게 남고 위험은 사회화되는 비대칭 구조가 발생한다”고 지적했다.
김 실장은 하락기 위험의 핵심으로 담보가치 하락을 꼽았다. 김 실장은 “가격 조정보다 더 치명적인 것은 담보가치 하락이 금융기관의 대출 여력을 위축시키는 점”이라며 1990년대 일본 자산버블 붕괴와 2008년 미국 금융위기를 사례로 들었다. 자산 가격과 신용이 밀착된 구조가 거시경제 위기로 증폭될 수 있다는 설명이다.
그러면서 가격 통제보다 시장의 기대 구조 전환이 중요하다고 강조했다. 김 실장은 “비거주 다주택 대출의 단계적 LTV(주택담보대출비율) 축소와 대출 만기 구조 차등화 등의 신호가 일관되게 축적되면 (다주택 투자에 대한) 기대수익률이 재평가될 것”이라고 설명했다. 정부가 레버리지 축소 기조에 대한 신뢰를 형성할 경우 금융기관의 과도한 대출 관행도 함께 조정되면서 금융 시스템 리스크를 완화할 수 있다는 의미로 풀이된다.
다만 레버리지 축소 정책의 부작용 가능성도 함께 짚었다. 김 실장은 “현재 다주택자의 레버리지는 신규 주택 유효수요와 임대 공급의 한 축을 담당해왔다”며 “무주택 가구의 주거 안정을 담보하지 못한 채 레버리지만 축소하면 또 다른 불안을 낳을 수 있다”고 밝혔다. 이어 “레버리지를 줄이는 정책과 안정적 임대 기반을 확충하는 정책이 충돌하지 않도록 설계해야 한다”고 강조했다.
윤예솔 기자 pinetree23@kmib.co.kr
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