이재명 대통령이 다주택자의 대출을 손쉽게 연장해준 금융권의 관행을 비판하자 금융 당국이 대책 마련에 착수했다. 아파트와 다세대 주택(빌라) 등 주거용 부동산을 바탕으로 돈을 빌린 임대 사업자의 대출 만기 연장이 깐깐해질 전망이다. 임대 소득이 이자 비용의 1.5배를 밑도는 경우 대출을 회수하는 방안이 거론되고 있다.
18일 금융권에 따르면 금융위원회는 19일 금융권 기업 여신 담당 임원을 소집해 임대 사업자의 대출 상환 방식과 만기 연장 절차를 점검한다. 금융위는 설 연휴 직전인 지난 13일에도 금융권 관계자를 불러 모아 대출을 점검했는데 연휴가 끝난 첫날에도 소집 명령을 내린 것이다. 이는 이 대통령이 이날 SNS 엑스(X)를 통해 “양도소득세까지 깎아주며 수년간 기회를 줬는데도 집을 팔지 않고 버틴 다주택자에게 대출 만기 연장 혜택을 주는 것이 공정하냐”고 지적한 데 따른 것이다. 그가 언급한 ‘만기 연장 혜택’이 주택담보대출이 아니라 임대사업자대출을 겨냥한 것이라는 해석이 나오면서 금융 당국 점검의 초점이 임대 사업자에게 맞춰졌다.
다주택자가 개인 명의로 받은 주담대의 경우 만기를 통상 30년 이상으로 설정해 연장하는 경우가 흔치 않다. 반면 임대사업자대출은 처음 받을 때 만기를 3~5년 단위로 설정한 뒤 1년 단위로 연장하는 경우가 많다. 지난해 말 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 5대 은행에서 부동산 임대업 전체에 내준 대출 잔액은 201조8448억원이다. 이 중 16조7838억원이 주거용 부동산 몫이다.
임대사업자대출은 이처럼 연 단위로 연장하는 데다 규모도 크지만 심사가 느슨해 다주택자의 우회로로 여겨졌다. 돈을 빌리려는 임대 사업자는 ‘임대 소득 대비 이자상환비율’(RTI) 심사를 받아야 한다. 서울과 경기 과천·성남·광명 등 12개 지역으로 이뤄진 규제 지역에서는 임대 소득이 이자 비용의 1.5배를 넘어야 돈을 빌릴 수 있다. 나머지 비규제 지역에서는 1.25배가 적용된다. 개인이 주담대를 받을 때 총부채원리금상환비율(DSR)이라는 지표로 상환 능력을 평가받는 것과 비슷하다.
문제는 RTI 심사가 임대사업자대출 최초 실행 시에만 이뤄졌다는 점이다. 그동안 금융권은 주변 부동산의 시세가 바뀌어 임대료가 하락하거나 공실이 생겨 실제 현금 흐름이 나빠지는 경우에도 처음 낸 임대차 계약서상 금액을 바탕으로 RTI를 산정해 대출의 만기를 연장해줬다. 한 은행권 관계자는 “주거용 부동산 임대 사업자는 빌라 등 비아파트를 보유한 경우가 절대적으로 많다”면서 “비아파트는 시세가 일정하지 않고 공실이 생기는 경우도 많아 만기를 연장할 때마다 RTI를 심사하기 어렵다”고 말했다.
임대 사업자가 만기 연장 심사 때 RTI 기준을 충족하지 못하면 대출을 상환해야 한다. 3개월 안에 돈을 마련하지 못하면 담보를 잡은 부동산은 은행에 넘어가 경·공매로 처분된다. 이 경우 세입자의 보증금은 은행 대출보다 후순위에 있어 경공매 결과에 따라 일부나 전체를 돌려받지 못할 가능성이 있다. 이런 부작용을 최소화하기 위해 심사에 탈락한 임대 사업자는 대출을 분할 상환 방식으로 갚도록 하는 등의 방안이 함께 검토되고 있다. 금융 당국 관계자는 “세입자 보호 등을 위해 연착륙 방안을 마련할 것”이라고 말했다.
김진욱 기자 reality@kmib.co.kr
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