다주택자가 처분과 보유 사이 갈림길에 섰다. 이재명 대통령이 직접 다주택 매도를 압박하는 가운데 정부가 추가 규제를 이어갈 것으로 전망되면서다. 정부 대책은 부동산의 ‘기대수익률을 낮추는’ 세제·금융 규제에 집중될 것으로 보인다. 갖고 있으면 금전적 부담을 높여 매도를 유도한다는 전략이다. 실사용과 투기 여부에 따른 ‘과세 차등화’ 논의도 본격화할 전망이다.
이 대통령은 18일 자신의 엑스(X)에 “사회악은 다주택자들이 아니라 다주택이 돈이 되게 만든 정치인들”이라며 “‘바람직하지 못한’ 다주택 보유에 주어진 특혜를 철저히 회수하고, 책임과 부담을 엄정하게 부과하고 관리할 것”이라고 밝혔다. 이 대통령이 부동산시장에서 문제 삼은 대상은 ‘다주택→갭투자→임대사업자’에서 ‘바람직하지 못한 다주택 보유’로 더욱 구체화됐다.
디테일이 선명해지는 상황에서 다주택자의 선택지는 ①매도 ②증여 ③보유라는 세 갈래로 압축되는 양상이다. 시장의 단기 분수령은 다주택자들의 행보다. 정부의 다주택 매도 압박에 봄 이사철도 맞물렸다. 설 연휴 이후 매도와 보유 사이에서 의사결정을 한 다주택자들이 본격적으로 시장 참여에 나설 것으로 보인다. 이 과정에서 일부 다주택자 매물이 서울 외곽과 중소형 아파트를 중심으로 호가 조정 또는 하락할 가능성이 거론된다.
이 대통령의 발언을 통해 전망되는 정책 흐름은 ‘과세 차등화’다. 다주택자라는 이유로 고율의 세금 부담을 일괄적으로 매기면 조세 저항이 거세질 수 있다. 그 때문에 보완책을 함께 제시할 것으로 예상된다. ‘실사용 주택’이나 ‘지방 소멸 방지 기여’ 등 특정 요건을 갖춘 주택은 보유 주택 수에서 제외될 가능성이 있다. 일시적이거나 불가피한 사유로 다주택자나 비거주 1주택자가 된 경우 퇴로를 열어주는 방안도 논의될 수 있다. 이 대통령은 “다주택이 다 문제는 아니다”라며 “부모님 사시는 시골집, 자가용 별장, 소멸 위험 지역의 세컨드 하우스 등 주택 부족에 따른 사회 문제와 무관한 것은 문제 삼지 않는다. 이런 집을 팔라고 할 생각은 추호도 없다”고 했다.
반대로 ‘바람직하지 못한’ 주택 보유는 과세 부담이 한층 무거워질 전망이다. 다주택은 물론 수도권·대도시 초고가 주택도 타깃이다. 1주택자라도 거주하지 않는 ‘똘똘한 한 채’ 보유 시 세 부담이 달라질 수 있다. 비거주 주택엔 장기보유특별공제 등 세제 혜택 축소 조치도 예상된다.
세제 카드를 꺼낼 가능성도 높아졌다. 관계부처에 따르면 재정경제부는 ‘부동산 세제 합리화 방안’ 마련을 위해 외부 연구용역과 내부 검토 작업을 병행하고 있다. 오는 7월 말 세제개편안 발표에 보유세(종합부동산세·재산세), 거래세(취득세) 개편 방안을 담기 위해 속도를 낼 것으로 보인다. 재경부 관계자는 “어떤 방식으로 개편을 하는 게 합리적인지 살펴보는 단계”라고 말했다.
정부 의지에 따라 즉시 시행할 수 있는 수단도 대기 중이다. 법 개정 없이 가능한 공정시장가액비율 상향과 공시가격 현실화율 로드맵 복원 등이 최우선 순위로 거론된다. 공정시장가액비율이 높아지면 세율 인상 없이도 과세표준이 증가해 보유세 부담이 커진다. 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원 분석에 따르면 공정시장가액비율 60%, 재산세 45% 가정 시 서울 서초구 반포자이 아파트 전용 84㎡ 보유세의 경우, 2024년 1007만→2025년 1275만→올해 1790만원으로 추산된다. 2년 전보다 세 부담이 약 783만원 커진다. 현재 69%인 공동주택 공시가격 현실화율의 상향 조정도 세 부담 증가로 직결된다.
세제 강화의 속도와 강도는 봄철 매물 추이와 호가 조정 수준 등에 따라 결정될 전망이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “다주택자 정의부터 투기 수요를 어떻게 구분할 건지 구체적 기준이 마련돼야 한다”며 “잦은 정책 발표로 국민이 피로감을 느끼지 않도록 종합적인 대책이 필요하다”고 말했다.
세종=양민철 기자 listen@kmib.co.kr
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