“늦게 움직이면 선택지는 사라진다.”
재개발을 앞둔 교회들의 성패를 가르는 분기점은 ‘초기 대응’이라는 진단이 나왔다. 한국교회재개발연구소(소장 이봉석 목사)는 15일 서울 종로구 한국기독교회관에서 ‘교회 재개발 세미나’를 열고 재개발 과정에서 교회가 겪는 보상 손실과 법적 혼선을 줄이기 위한 실무 대응 전략을 공유했다. 현장에서는 “교회 규모와 상관없이 초기 판단을 놓치면 이후에는 협상력이 급격히 떨어진다”는 지적이 반복됐다.
이날 제시된 대표적 실패 사례는 수도권의 한 대형교회였다. 조합 설립 초기까지는 우호적인 분위기였지만 “교회가 크니 문제없을 것”이라는 안일한 판단 속에 핵심 협상 시점을 지나쳤다. 이후 청산 단계에 이르자 조합의 태도는 급변했고, 이 교회는 건축비 보상을 한 푼도 받지 못한 채 이전을 준비하게 됐다. 현재는 2000석 규모 성전 건축을 계획하고 있지만, 비용 전액을 교인 헌금으로 충당해야 하는 구조다. 이봉석 목사는 “늦게 조언을 요청하는 교회일수록 ‘종교 부지를 받을 수 있느냐’가 아니라 ‘피해를 얼마나 줄일 수 있느냐’의 문제로 상황이 바뀐다”고 말했다.
반대로 같은 조건에서도 결과가 달라진 사례도 소개됐다. 서울 강서구의 한 중소형 교회는 이미 종교 부지를 받을 수 있는 시점을 지난 뒤 연구소를 찾았다. 이 목사는 종교 부지 집착을 내려놓고 인근 토지 매입으로 전략을 전환하도록 조언했고 협상을 통해 기존보다 넓은 부지와 충분한 건축비를 확보해 새 예배 공간을 마련했다. 그는 “재개발은 정비구역 지정 이후, 조합 설립과 사업시행인가로 이어지는 초기 단계에서 방향을 잡지 못하면 선택지가 급격히 줄어든다”며 “현실을 인정하고 가능한 시나리오를 조기에 설계하는 게 핵심”이라고 설명했다.
현장 질의응답에서는 공공개발 구역에 편입된 교회의 불안도 드러났다. 경기주택도시공사(GH) 주도로 지구 지정까지 마쳤지만, 장기간 진척이 없는 상황에서, 법적 근거가 뚜렷하지 않은 종교시설 보상을 어떻게 접근해야 하느냐는 질문이 나왔다. 이 목사는 “종교시설 보상에는 적용되는 단일한 공식이나 확정된 기준이 없다”며 “서울에 조례가 있다는 인식도 실제로는 법적 효력이 없는 지침에 가깝다”고 설명했다. 그는 “이 때문에 재개발은 더더욱 초기 단계에서 교회가 협상의 기준선을 세우지 않으면 시간이 갈수록 선택지가 줄어드는 구조”라고 덧붙였다.
또 다른 위험 요소로는 ‘과도한 욕심’이 지적됐다. 총면적 확대와 대규모 주차장 확보까지 유리한 조건을 끌어냈음에도 추가 요구를 이어가다 협상이 결렬돼, 결과적으로 수십억원의 추가 건축비를 교회가 떠안게 된 사례도 언급됐다. 이 목사는 “재개발은 교회 입장만을 앞세워 밀어붙일 수 있는 문제가 아니다”며 “조합의 여력과 법적 구조, 교회의 재정 상황을 함께 고려해 적정선을 정하는 판단이 필요하다”고 말했다.
이날 세미나에 참석한 이성덕 서울 동산교회 목사는 “교회가 아파트 상가에 있는데 안전진단을 통과하며 재개발이 본격화됐다”며 “절차가 시작되니 무엇을 준비해야 할지 몰라 막막했는데 초기 단계에서 방향을 잡아야 한다는 점을 분명히 알게 됐다”고 말했다.
글·사진=손동준 기자 sdj@kmib.co.kr
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