시가 15억원을 넘는 아파트에 대한 주택담보대출이 원천 금지되는 등 고가 주택에 대한 대출규제가 대폭 강화된다. 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대해선 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 더 세밀해지고, 실수요자에게 예외적으로 부여한 처분·전입 유예 기한이 2년에서 1년으로 줄어든다. 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)로 제한됐던 전세대출 규제는 서울보증보험 등 민간 시장까지 확대된다.
금융위원회와 국토교통부, 기획재정부 등 정부부처는 16일 이런 내용 등을 담은 주택시장 안정화 방안을 발표했다.
우선 투기지역·투기과열지구 등 규제지역 내 시가 15억원 초과 초고가 아파트를 구입하기 위한 주택담보대출을 17일부터 원천 금지하기로 했다. 이 규제는 전 금융권 가계대출에 적용되며 주택임대업·매매업 개인사업자나, 법인, 개인 등에 제한이 없다다. 15억 초과 아파트는 현금으로만 구입할 수 있다.
규제지역 내 시가 9억원 초과 주택에 대해선 23일을 기해 주택담보대출비율(LTV) 규제를 추가로 강화한다. 기존에는 대출액 모든 구간에 LTV 40%를 균등하게 적용했지만 앞으로는 9억원을 초과하는 부분에 대해선 LTV를 20%만 적용한다. 이런 방식을 적용하면 시가 9억원 초과 주택의 대출한도가 줄어든다.
시가 9억원을 넘는 주택을 보유한 사람은 DSR 규제도 더 강하게 받는다. 금융회사별 DSR 관리 시스템을 차주별로 바꾸는 것이다. 앞으로는 시가 9억원이 넘는 주택에 대해선 대출자별로 40%(비은행권은 60%)를 넘을 수 없다.
실수요자를 대상으로 적용해주던 처분·전입 유예 인정 기한도 기존 2년에서 1년으로 줄인다. 기존 규제에서 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로 주택대출을 허용해줬다. 앞으로는 1년 이내에 전입해야 한다.
이 규제상에서 고가주택의 기준선도 공시가격 9억원(시가 13억~14억원)을 시가 9억원으로 바꿨다. 규제지역 내 1주택세대가 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출을 내줬던 예외조항도 1년 내 처분으로 바뀐다.
주택임대업 개인사업자대출에 대하여 이자상환비율(RTI)는 기존 1.25배 이상을, 1.5배 이상으로 올리기로 했다. RTI는 연간 임대소득을 해당 임대업 대출의 연간이자비용과 해당 임대물건에 대한 기존 대출의 연간 이자비용으로 나눈 개념이다.
갭투자 방지 차원에서 전세대출 규제도 강화한다. 시가 9억원 초과 주택 구입·보유자에 대한 공적 전세보증(주택금융공사·주택도시보증공사) 제한조치는 서울보증보험 등 민간 전세보증시장까지 확대하기로 했다. 전세자금대출 후 신규주택 매입도 엄격하게 제한한다.
강주화 기자 rula@kmib.co.kr
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