최근 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)가 3기신도시 토지 보상을 앞두고 대토보상채권의 신탁전면금지를 법개정을 통해 추진하고 있는 가운데 대토보상을 원하는 토지주들이 국회에 탄원서를 제출하는 등 크게 반발하고 있다.
28일 부동산 업계에 따르면 공공주택지구 성남복정공공주택지구 주민대책협의회와 3기신도시 하남교산지구 협의회는 보상 지주들이 진행하는 대토개발금융을 통한 사업은 기존과 같이 진행돼야 한다는 민원을 LH와 국회에 제기했다.
최근 국토교통부는 3기 신도시 토지보상과 관련, ‘공익사업에 따른 토지보상금 유동성 관리 방안’을 마련하고 발표 시기를 조율하고 있다. 그 내용을 보면 대토보상규모를 축소시키는 방향으로 법령을 수정하려 하고 있다. 관련 법이 개정되면 대토보상채권의 신탁을 통한 대토개발사업이 사실상 불가능해지기 때문이다. 이같은 방안은 3기 신도시 지구지정에 이어 내년 34조원의 토지보상이 예상되는 가운데 현금유동성 과잉으로 인한 부동산시장 불안을 최소화하고 대신 대토보상을 확대하겠다는 기존 국토부의 방침에도 반하는 정책이라는 지적이다.
제3기신도시 토지주 등은 성공적으로 대토개발사업이 완료된 기존 2기신도시인 위례신도시, 강남보금자리, 하남미사, 서울 마곡지구 등을 모범사례로 들며 대토보상을 활성하지 못할 망정 대토보상을 오히려 제한한다며 반발하고 있다. 다수의 공공주택지구 주민대책협의회, 위원회는 보상 지주들이 사업 시작부터 사업 정산까지 직접 진행하는 대토개발금융을 통한 사업은 기존과 동일하게 추진돼야 한다는 민원을 국회에 제기한 상태다.
현재 공공주택지구 및 제3기신도시 대토보상개발사업에 참여한 지주들은 대토보상채권 담보대출을 통하여 대토개발사업을 진행하려 하고 있다. 주민들은 국토부가 대토보상채권 불법전매 방지를 이유로 문제되는 단편적인 부분만 보고 급하게 대토보상채권의 신탁까지 전면 금지시키려 하고 있다고 주장한다.
현재 국토부는 신도시 조성 시 풀리는 토지보상금을 최소화하고 대신 대토보상을 확대하는 정책을 중점 추진하고 있다. 이는 막대한 토지보상금이 풀리면서 야기되는 부동산 시장 불안을 최소화함과 동시에 원주민 정착율을 높이기 위함이다. 이를 위해 국토부는 현금보상 대신 대토보상 활성화를 중점 추진 중이다.
문제는 일부 시행사들이 대토보상을 받은 토지주들로부터 불법 전매를 통해 땅을 확보한 후 개발사업을 진행하는 것을 막기 위해 국토부가 추진하고 있는 ‘대토보상채권 신탁금지’로 인해 직접 개발을 원하는 토지주들이 대토보상채권 유동화(신탁을 통한 대출)가 막힐 위기에 처한 것이다.
해당 공공주택지구 토지주들은 일부 신탁을 이용해 수익권 양수하여 대토보상사업권리를 불법전매하는 자들과 직접 개발사업을 진행하는 지주들을 LH와 국토부가 면밀하고, 세밀하게 구분하여 불법행위만 처벌해야 함에도 불법전매를 막기위해 기존에 잘 진행되어온 지주가 직접 대토사업을 하는 신탁까지 전면 금지하는 것은 안된다는 입장이다.
경기도 공공주택지구의 한 위원장은 “대토보상제도를 악용하는 일부 시행사들을 처벌하면 되지, 선량한 토지주가 진행하는 대토보상 및 개발까지 규제하는 것은 행정편의주의, 탁상행정에 불과하다”며 “이는 제대로 사례조사와 처벌을 하지도 않고 무책임하게 선량한 토지주 및 대토보상자들을 경제적 어려움으로 몰아넣고, 대토보상을 활성화하겠다는 국토부 정책에도 반하는 것”이라고 말했다.
업계 관계자는 “국토부의 이 같은 대토보상채권 신탁금지 등의 개정은 표면적으로는 불법전매를 막겠다는 명분이지만, 실상 기존 2기신도시 등에서 각종 민원으로 추진하지 못했던 LH의 대토리츠사업을 무리없이 추진하는 계기를 만들어 주는 것”이라고 말했다.
기존 위례신도시 및 하남미사, 마곡지구 등 사업에서는 전매문제 없이 지주들이 대출을 통해 양도세 및 기존 대출금상환과 이주비생활자금 등으로 사용했으며, 이미 사업이 완료 되었다. 현재 LH에서 추진중인 방향으로 대토보상채권 신탁을 통한 금융이 막힌다면 지주공동사업방식의 대토는 진행하기 어렵다. 또한 토지보상 중 대토신청 규모는 전체 10%수준 이하로 급격히 줄어들 것이란 전망도 나오고 있다.
한장희 기자
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