‘월평균 2건 이상→월평균 1건 이상’ 실거래가격 적용
분양가상한제 전매제한 기간 기준에도 영향
거래 실종 지역에서도 전매제한 엄격하게 적용 의지
정부가 민간택지 분양가상한제 확대 시행을 앞두고 막바지 제도 정비에 속도를 내고 있다. 분양가상한제 적용 대상의 전매제한 기간을 가늠하는 ‘인근지역 주택매매가’ 결정지침을 개정했다. 주택 거래가 적은 지역이더라도 실거래가를 적용토록 해 분양가상한제에 따른 전매제한 실효성을 높인다는 취지다.
국토교통부는 21일 ‘수도권 분양가상한제 적용주택 등에 적용되는 인근지역 주택매매가격 결정지침’ 일부 개정안을 오는 24일까지 행정예고한다고 밝혔다. 국토부 관계자는 “향후 3기 신도시 조성 시 분양가상한제 적용 가능성이 높아 선제적으로 기준을 개정하기로 했다”고 설명했다.
개정 지침은 민간택지 분양가상한제 확대안에도 적용된다. 정부는 분양가상한제의 부작용인 ‘분양권 로또’를 막기 위해 전매제한 기간을 늘릴 방침이다. 이에 따라 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용주택의 전매제한 기간을 기존 3~4년에서 5~10년으로 늘린다. 정부는 인근 주택의 주택매매가격(시세) 대비 분양가 수준에 따라 전매제한 기간을 나눴다. 분양가격이 인근 시세의 100% 이상이면 5년, 80~100%면 8년, 80% 미만이면 10년을 전매제한하는 식이다.
그러나 시세가 제대로 반영되지 않아 전매제한 기간이 짧아지는 ‘제도적 허점’이 있다. 현행 지침에선 인근지역의 주택매매가격을 ‘공동주택 중 실제 거래돼 신고된 취득 당시 실거래가격의 평균’으로 규정한다. 다만 실거래 건수가 월평균 2건(연 24건) 이상이면 실거래가를 적용하고, 월평균 2건 미만이면 주택공시가격을 반영한다. 세대수나 거래량이 적은 지역에선 ‘평균 가격’을 산정하기 어려워 시세보다 낮은 주택공시가격을 기준점으로 삼게 된다. 이렇게 하면 분양가와의 차이가 적어져 전매제한 기간도 그만큼 짧아진다.
이에 국토부는 거래건수 기준을 완화해 실거래가격이 적절하게 반영되도록 지침을 바꾼다. 실거래건수가 월평균 1건(연 12건) 이상이면 실거래가격을 기준으로 삼도록 문턱을 낮췄다. 거래 실종 지역에도 전매제한 기간을 엄격하게 적용하겠다는 의지로 풀이된다. 국토부 관계자는 “인근지역 주택매매가격 산정 시 정확한 시세가 반영될 수 있도록 지침을 개정했다”고 설명했다.
또한 비교 대상 주택을 선정할 때 입지, 세대 규모, 입주 시기 등을 감안해 선별할 수 있도록 근거를 명시했다. 분양가상한제 적용 주택과 유사한 여건을 가진 주택을 비교 대상으로 선정해 시세 대비 분양가 수준을 정확하게 산정하겠다는 의도다.
정부는 22일 국무회의에서 민간택지 분양가상한제 확대 시행을 골자로 한 주택법 시행령 개정안을 의결할 계획이다. 국토부는 오는 29~30일 개정안을 관보에 게재한 후 즉시 시행에 들어간다. 단, 실제 적용 시기와 일정을 확정하는 단계가 남았다.
우선 기획재정부 등 관계부처와 분양가상한제 확대가 부동산 경기에 어떤 영향을 미칠지 분석해야 한다. 분양가상한제가 부동산 경기 침체를 불러오거나 부작용을 유발해 집값 상승으로 이어진다면 적용 시점, 지역 선정 일정을 다소 늦출 수 있다.
이달 안에 분양가상한제 확대가 시급하다는 합의점에 도달한다면, 국토부는 이르면 다음 달 초에 주거정책심의위원회를 열어 적용 대상을 확정한다. 현재 적용 가능 대상은 투기과열지구로 지정된 서울 25개 자치구와 경기도 과천·광명·하남시, 대구 수성구, 세종시 등이다. 정부가 동 단위를 기반으로 ‘핀셋 지정’을 하겠다고 예고해 최근 집값 상승을 주도한 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)에 추가로 일부 동이 대상으로 꼽힐 가능성이 높다.
세종=전성필 기자 feel@kmib.co.kr
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