국토교통부가 10일 “분양가 상한제에 대한 적용 기준을 아직 검토 중이나 상한제 도입 취지가 시장에 충분히 나타날 수 있도록 적용 기준 등을 손질할 것”이라고 밝혔다. 분양가 상한제가 도입되면 서울 강남권 재건축 단지의 분양가가 20∼30%가량 낮아질 것이라는 전망이다. 분양가 상한제는 감정평가 한 토지비에 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더해 분양가를 정하는 방식이다.
2007년 5월 국토교통부는 상한제 적용에 따른 분양가 인하 효과를 추정한 시뮬레이션 결과를 공개했다. 당시 정부는 상한제 적용 이후 전국의 분양가가 16∼29%, 평균 20%가량 떨어질 것으로 예상했다. 서울의 전용면적 84㎡ 규모의 한 아파트는 분양가가 현재에 비해 25% 낮아지고, 동일 주택형의 주변 시세에 비해서는 29% 하락할 것으로 예상했다.
정부는 2007년과 현재와 땅값이나 건축비 등 여러 가지 여건이 달라졌지만 상한제로 인한 가격 인하 효과는 상당할 것으로 보고 있다. 이번에 분양가 상한제가 시행되면 일반 분양가가 강남 재건축 단지의 후분양 금액뿐만 아니라 주택도시보증공사(HUG)의 기준 금액보다도 대폭 낮아질 것이라는 예상이 나오고 있다.
HUG 관리하에서 현재 강남권 재건축 단지 분양가는 3.3㎡당 4500만∼4700만원 선이다. 최근 강남구 삼성동 상아2차의 경우 HUG의 요구 가격은 4569만원이었다. 이 아파트의 분양가가 25%만 내려간다고 가정해도 일반 분양가가 3.3㎡당 3425만원으로 하락한다. 이 아파트 주변 시세는 3.3㎡당 6500만∼7000만원 선으로, 분양가가 시세 대비 ‘반값 아파트’ 수준으로 떨어진다.
건설업계는 분양가 상한제 적용시 감정평가를 통해 결정하는 택지비를 정부가 얼마나 인정해줄지가 관건이다. 땅값이 분양가에서 차지하는 비중이 50∼70% 이상이기 때문이다. 정부는 토지비를 감정평가한다고 하지만 시세의 50∼60% 선인 공시지가를 토대로 감정평가가 이뤄지기 때문에 아무리 시세를 감안해도 평가금액이 시세의 80%를 넘지 못할 것이라는 예상이다.
강주화 기자 rula@kmib.co.kr
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