정부가 지난 14일 발표한 공동주택 공시가격을 보면 서울지역은 평균 14.17%로 대폭 인상됐다. 서울과 일부 지역 초고가 아파트를 중심으로 보유세 부담이 확대될 것이라 보고 있지만 현재까지 집주인들은 매물을 내놓지 않고 있다.
이유는 간단하다. 갖고 있는 것보다 팔면 더 큰 손해를 보기 때문이다.
이러다 보니 주택 공급을 늘리기 위해 공시가격을 인상해 보유세를 올렸다면 양도소득세는 낮춰야 한다는 주장에 힘이 실리고 있다.
서울 송파구의 한 공인중개업자는 18일 “인근 단지의 공시가는 30% 정도 올랐고 보유세도 그 정도 올랐다”면서 “반면에 실거래가 상승률은 더 높아 양도세가 더 올랐기 때문에 굳이 팔려는 분이 없다”고 말했다.
일단 지난해부터 정부는 공시가 현실화를 얘기했고 이에 따라 보유세가 오를 것이라 예고된 상황이라 시장 충격은 크지 않았다. 그 사이 아파트를 보유한 사람들은 팔았을 때와 갖고 있을 때를 가정해 계산기를 두드렸다. 아파트 가격이 급상승하면서 양도세까지 동반 상승한 상황에서 그나마 액수가 적은 보유세를 내는 게 실익이라 판단했다는 게 시장의 평가다.
실제 보유세는 공시가로 계산하지만 양도세는 실거래가로 매기는 만큼 차이가 난다. 지난해 부동산 열풍으로 아파트 가격은 수억원씩 오른 상황에서 양도세도 오를 수 밖에 없었다는 것이다.
서울 강남구 삼성동의 101.82㎡ 아파트의 경우 공시가는 10억 800만원이었지만 3월 현재 시장에 나온 매매가는 17억8000만원이었다.
이에 맞춰 계산해 보면 보유세는 지난해 279만8000원에서 올해 322만3000원으로 약 42만5000원 올랐다. 그러나 이 아파트를 2017년 5월 구매한 1가구 1주택자 주인이 2년 미만 거주한 뒤 지금 판다고 가정했을 때 양도세는 5820만원에 달했다.
1주택자면 그나마 낫다. 지난해 4월 이후엔 서울 등 40여 조정대상지역은 2주택 이상에게 양도세를 중과하기로 했다. 2주택자는 10%, 3주택자는 20% 가산하기로 했다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “서울 집값의 상승폭이 커 20억~30억원을 호가하니 집주인도 매매 의사결정이 쉽지 않은 것”이라며 “다주택자의 경우 양도세가 무서워 매매를 할 수 없는 상황”이라고 말했다.
지난해 정부가 부동산 폭등을 잡겠다며 1주택 실수요자까지 겨냥한 고강도의 세금 대책을 내놓은 뒤 양도세는 역대 최대 수준으로 걷혔다. 부동산114에 따르면 작년 양도세 실적은 18조원으로, 2017년 15조1000억원과 비교해 20% 가까이 급증했다. 특히 집값이 많이 오른 지역을 중심으로 더 걷혔다.
이 과정에서 팔지 않고 자식이나 부인에게 증여하는 방식을 택하는 다주택자도 생기고 있다. 아파트 값이 오를 것을 생각하면 팔기는 싫은데 보유세는 부담되니 차라리 증여를 하겠다는 것이다.
다주택자인 최정호 국토교통부 장관 후보자도 청문회를 앞두고 증여 꼼수로 곤욕을 치르고 있다. 지난 1996년 매입한 경기 성남 분당구 정자동 아파트를 개각 발표 직전인 지난달 18일 자신의 딸 부부에게 증여했다는 것이다. 이후 최 후보자는 장녀 부부와 보증금 3000만원, 월세 160만원에 월세 계약을 맺고 해당 집에 계속 살고 있다.
이름을 밝히지 않은 부동산 전문가는 “후보 검증이 시작되기 전에 다주택자 꼬리표를 떼려면 급하게 팔아야 했는데 부동산 시장이 침체돼 있는 터라 가격을 낮춰야 했을 것”이라며 “그렇게는 팔기 아까운데다 양도세까지 부담되니 증여를 생각한 것으로 보인다”고 했다.
최 장관 후보자야 좀 특수한 경우라 증여를 선택했다고 하더라도 2017년부터 지난해까지 매매보다 증여 매매가 늘고 있는 상황이다.
우병탁 신한은행 부동산팀장(세무사)은 “팔기는 싫고 보유세는 줄이고 싶지만 어차피 팔지 않고 계속 갖고 있으면 상속세도 커진다”면서 “차라리 증여하는 방법을 선택하는 것”이라고 설명했다.
특히 고가 아파트가 몰려 있는 강남3구에서 두드러졌다. 한국감정원 통계에 따르면 지난 한 해 증여건수는 11만1863건으로 전년 8만9312건 대비 25.2% 증가했다. 이 중 서울의 주택 증여건수는 2만4765건으로 전체의 22.1%에 달했다.
그 중 강남구와 서초구, 송파구는 지난해 말부터 올 초까지 매매 거래보다 증여 거래가 더 많았다.
익명을 요구한 한 세무사는 “서울과 지방 등 나누어서 집을 여러 채 가지고 있거나 소규모의 상대적으로 저가 주택을 가진 사람들은 집 파는 순서를 조절하는 등 다양한 절세 수단을 고민할 수 있다”면서 “그러나 서울의 고가 주택을 2채 이상 가진 경우, 증여는 사실상 유일한 절세 방안”이라고 했다. 이어 “지금은 침체기라고 해도 장기적으로 서울 집값이 우상향한다고 생각하는 사람들이 많다”면서 “이들은 그냥 세금을 내면서 버티거나, 자녀에게 전세금을 끼고 증여하는 것이 대부분”이라고 설명했다.
서윤경 기자 y27k@kmib.co.kr
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