8·2 부동산 대책은 지난해 11·3 대책이나 올해 6·19 대책과 큰 차이를 보인다. 정부는 '특정지역'에 '과도한 투자 수요'가 유입되는 걸 '즉각 차단'하기 위한 조치라고 설명했다. 특정지역은 서울 강남, 과도한 투자 수요는 투기세력을 의미하며 이를 차단하되 '즉각' 효력이 나타날 정책을 꺼냈다는 것이다. 기존 대책은 신규 아파트 청약시장 중심의 정책이었다.
◇ 강남 4구와 세종, 투기지역 중복지정
이를 위해 정부는 '특정지역'을 선별하는 투기과열지구와 투기지역 지정 카드를 전격적으로 빼 들었다. ‘핀셋 규제’용 조치들이다. 투기지역은 집값이나 땅값이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위해 기획재정부장관이 지정하고 있다. 투기과열지구는 국토교통부 장관이나 시·도지사가 주택가격 안정을 위해 필요한 경우 지정한다. 집값 상승률이 물가 상승률보다 현저하게 높은 지역이 대상이다.
투기과열지구는 서울 25개구 전역과 과천시, 세종시, 투기지역은 서울 강남 4개구(강남·서초·송파·강동)와 기타 7개구(용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서), 세종시가 지정됐다.11·3 대책 당시 조정대상지역이 됐던 부산과 경기 일부는 투기과열지구나 투기지구에선 빠졌지만 조정대상지역에 따른 규제는 그대로 받는다.
조정대상지역의 경우 청약 1순위 자격을 제한하고 민영주택 재당첨과 재건축 조합원당 재건축 주택공급수를 제한하고 있다. 분양권을 다른 사람에게 파는 것을 막는 분양권 전매제한, 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 10% 포인트 하향한다. 투기과열지구에는 14개 규제가 한꺼번에 적용된다. 조정대상지역 규제에 더해 재건축 조합원 지위 양도 금지 등이 추가된다. 투기지역은 대출 규제와 함께 양도세 가산세율도 적용받게 된다.
여기에 ‘8·2 대책’은 규제를 추가하거나 더 강화했다. 청약 1순위 자격은 청약 통장 가입 후 2년이 지나야 하고 오피스텔 전매 제한과 거주자 우선 분양을 적용하기로 했다. 주택담보대출 건수도 차주(집주인) 1건에서 세대주 1건으로 제한하기로 했다. 투기과열지구, 투기지역 지정과 효력은 3일부터 발생한다.
◇ 특정지역 재건축 매매 제한 '초강수'
6·19 대책 때 상대적으로 규제가 덜해 풍선효과를 유발했던 재건축과 오피스텔에 대한 규제 수위도 높였다. 투기과열지구 내 재건축 조합원의 지위 양도 제한을 강화한다. 그동안에도 투기과열지구로 지정되면 재건축 조합원 지위 양도가 제한됐지만 사업이 지연될 경우 예외적으로 양도를 허용했었다. 이번엔 예외 사유를 엄격히 적용하기로 했다. 이전엔 조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유했하거나 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고 2년 이상 소유했다면 양도가 가능했다. 앞으로는 이 기한을 3년으로 1년씩 늘렸다.
투기과열지구 내 재개발 등 조합원 분양권 전매 제한은 이번에 새롭게 포함시켰다. 따라서 ‘관리처분계획인가 후부터 소유권이전등기까지' 재개발·도시환경정비사업의 조합원들은 분양권을 팔 수 없다. 재개발 사업의 임대주택 공급 의무비율도 늘린다. 그동안은 재개발 사업을 할 때 하한없이 전체 세대 수의 15%(수도권) 또는 12%(지방) 범위 내에서 임대주택을 공급하도록 했다. 이번 대책에선 하한을 5%(서울 10%)로 설정했다.
투기과열지구나 투기지역으로 지정된 지역은 올해 도시재생 뉴딜 선정 대상에서 제외하는 등 부동산 시장 과열을 초래하지 않도록 사업물량을 적극 관리할 계획이다. 오피스텔의 경우 전매 제한 기간을 강화하고 인터넷 청약 등의 제도를 개선한다. 기존엔 법령상 조정대상지역 지정에도 오피스텔 전매제한 규정은 없었다.
◇ 다주택자, 집 팔기도 어려워졌다
분양가 상한제와 청약제도 등도 정비한다. 과도한 분양가로 인한 시장불안을 차단하고 실수요자의 내 집 마련 부담이 적어지도록 분양가 상한제 적용지역의 지정 요건을 개선할 계획이다. 청약제도도 투기과열지구 및 조정대상지역에는 1순위 자격 요건 강화, 가점제 적용 확대 등을 도입하기로 했다. 전국적으로도 가점제 당첨자의 재당첨 제한, 예비입주 선정시 가점제 우선 적용 등을 시행할 예정이다.
집값 상승의 주요인으로 꼽히는 다주택자를 막기 위해 양도소득세를 중과하는 등의 금융대책도 내놨다. 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제을 적용을 배제하겠다는 것이다. 또 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대 구성원이 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV와 DTI 비율을 각각 10%포인트씩 강화한다.
서민 주거를 위한 대책도 있다. 실수요자의 내 집 마련 지원을 위해 서민·실수요자는 LTV·DTI를 각각 10%포인트 완화한다. 다주택자의 사회적 책임을 높이기 위해 세제나 기금, 사회보험 등 인센티브를 강화하는 방식으로 임대주택 등록을 유도한다. 올해 안에 신혼부부 희망타운 시범사업도 선정해 착수한다.
세종=서윤경 기자
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